顺义样本印刷厂家探盘｜顺义“仁和三兄弟”同台打擂，抢跑，低价齐上阵|上海羊羽卓进出口贸易有限公司

探盘｜顺义“仁和三兄弟”同台打擂，抢跑、低价齐上阵

2020年8月，北京顺义区仁和镇3宗地块以88.12亿元集中成交。这3宗被业界称为“顺义仁和三兄弟”的地块分别由龙湖、旭辉和路劲进行操盘。其中，路劲御和府已于今年1月底取证开盘，龙湖云河砚也于本月中旬取证、上周末低调开盘，而旭辉操盘的公园都会目前还未取得预售证，预计将在4月初至4月中旬期间开盘。

三个项目均为精装交付，且为低密社区，容积率都仅为1.6。因地块相邻、区位配套资源共享，“仁和三兄弟”之间不可避免地面临竞争，去化压力骤增。因此，这三个项目在推盘时间、户型设计、价格优惠等方面各出“奇招”，以吸引置业人群。

路劲“弯道超车”抢客源，旭辉、龙湖正面“较量”

去年8月27日，顺义仁和板块集中出让3宗地块，编号分别为京土整储挂（顺）[2020]032号、33号及34号地块。

其中，由路劲所竞得的34号地块在去年11月，也就是拿地的3个月后，就迅速定下案名，紧接着在去年年底开放售楼处，然后于今年年初取得预售证开盘。

“剑走偏锋”，以速度取胜——是路劲此次的竞争策略，目的直指时间红利，吸引最早的一批客源。

除了比竞争对手提前两个月开盘外，路劲御和府的交房时间也比另外两家提早了整整一年时间。据了解，龙湖、旭辉两个项目的交房时间均定于2023年底，而路劲御和府销售人员告诉记者，该项目2022年底就实现精装标准交付。

不同于路劲的“弯道超车”，龙湖云河砚与旭辉公园都会则即将进行正面“较量”。两家的样板间开放时间不相上下，售楼处的位置也紧挨在一起。前来看盘的购房人群通常在看完上一家后，转身就去往下一家进行对比。

共享区域配套资源，规划配建各有不同

三个项目均位于顺义区仁和镇，与后沙峪组团分别坐落于北京首都国际机场的东西两侧，拥有靠近机场的距离优势，但同时也面临着噪声污染的风险。

在区位规划上，顺义未来的产业红利将不断延续。三个项目所在地块附近有仁和工业园、林吉产业园等产业园区，将形成一定的人口聚集及产业带动效应。据龙湖云河砚的销售人员介绍，若未来项目居住状态饱和，该区域将形成五六万的人口聚集，而相应的配套设施也将陆续建设完备。

公园都会的区位图，另外两个项目也位于同一区位。

从出让面积来看，旭辉所操盘的公园都会是“三兄弟”中体量最大的。根据出让文件规定，公园都会地块内需配建公共交通站、商业用地、社区医疗服务中心及4.3万平方米的公园绿地。根据销售人员提供的资料显示，公园都会拥有37栋住宅楼，合计1508户。

反观另外两个项目，路劲御和府地块内拥有14栋住宅楼，共1723户，此外还有一处教育用地须配建；龙湖云河砚项目内共976户、27栋建筑，其中25栋为住宅楼、1栋为商业建筑、1栋为公共配套建筑。

据龙湖云河砚销售人员介绍，该项目地块内计划建设龙湖旗下长租公寓——冠寓，届时将与小区业主一同使用前往地铁站的接驳车；而该地块上的商业用地，目前龙湖方面并无计划建设龙湖天街，项目销售人员表示该处将打造街区商业。

龙湖·云河砚的现场沙盘。

户型各有亮点，销售单价均在4万元左右

为了争夺有限的客源，在户型方面，三个项目都下足了功夫，各自的产品排布都尽量避免重叠，有一定程度上的梯度区分。

其中，路劲御和府主要户型有68平方米的两居、83平方米及89平方米的三居、108平方米及125平方米的四居。整体来说，路劲御和府的产品主要面向刚需人群，若单价按目前网签的均价每平方米约4万元计算，最低套总价可以控制在300万以内，对于刚需购房者们来说，门槛不算太高。

值得一提的是，路劲御和府会有一定的赠送面积。据路劲御和府销售人员介绍，项目整体得房率约为80%至90%，得房率较高主要得益于其赠送面积，比如，该项目68平方米两居的最小户型，也能获得约7.5平方米的赠送面积，不仅有功能划分明晰的两室两厅一卫，而且还能拥有南向的阳台及飘窗。

公园都会主要面向的同样也是刚需人群，但整体准入门槛比路劲御和府要略高一些，可供选择的户型有72平方米的两居、89平方米、103平方米及105平方米的三居、127平方米的四居，目前项目销售人员给出的参考单价也在4万左右。

此次公园都会的所有户型均格局方正，且都做到了南向阳台及飘窗设计，甚至在95平方米三居的户型上，做到了双阳台设计——南向阳台，北向露台，充分满足住户观景需求。

公园都会的样板间，其客厅采用了落地窗设计。

不同于另外两个项目，龙湖依然立足于自身的强项，打造改善型产品。项目内采用“高低配”式的搭配，有小高层、洋房和叠拼别墅三种产品。就洋房而言，有90平方米、105平方米的三居，以及120平方米的四居可供选择。

龙湖云河砚的户型设计基本上算是中规中矩，除了“五面宽”叠墅的亮点外，90平方米三居做到南北通透、三面宽设计。此外，龙湖发挥一贯的优势，在精装修的质量方面依然用心，赢得一筹，一些如隐藏式衣帽间、双开门轨道拉环等细节设计都增添了使用时的便捷度。

在价格上，由于三个项目的拿地楼面价实际上相差不小，公园都会、龙湖云河砚及路劲御和府的拿地楼面价分别为每平方米15128元、16671元和21196元，因此，其销售单价几乎都在4万元上下，尤其是首期的销售价格。比如，龙湖·云河砚近日就推出首期“抢先价”——3.58万元/平方米；公园都会也于这几日推出最低总价约268万的优惠，据此推算单价3.72万起。

业内：项目扎堆推盘可以抑制房价涨速

“其实这几个项目在产品上面是有特色的，而且都拉开了不同产品的梯度。竞争不可避免，但是至少在局部产品上还是存在着互补关系的。”对于上述三个项目，合硕机构首席分析师郭毅如是说。

郭毅认为，这三个项目所在片区整体配套规划比较齐备，从配套资源和价格来看，不论是对于顺义本地的产业人群，还是“北漂”的刚需人群，该片区相对来说都比较友好。

近几年，北京市同时推出几宗地块的情况不算少见，郭毅认为这种供应节奏的调整，更多意义上还是为了加大小片区的集中供应，从而抑制房价的涨速。“其实从这点上来看，过去几乎所有出现了‘几兄弟’的片区，像这样的策略执行都非常地成功，在仁和板块也不例外。”

在郭毅看来，居住人群的集中更利于整体配套资源的打造，以及商业和教育资源的落位，而仁和板块正具备这样的基础。另外，三个项目的贴身竞争导致房价必然会互相制约，所以从价格上来看也不会太高，再加上整个仁和板块的产业环境，未来这个区域还能形成很好的产业人群的拉动。

新京报记者饶舒玮摄影饶舒玮

编辑杨娟娟校对王心

来源：新京报

探盘｜龙湖携御湖境回归顺义主城，新一代高端产品系有哪些看点？

深耕北京16载，龙湖和顺义结缘已久，从2007年领衔中央别墅区的滟澜山，到2013年惊艳潮白河别墅区的好望山，不得不说，龙湖是懂顺义的。此次，龙湖携高端改善产品御湖境归来，在顺义主城区再添代表作，可谓是摸准了顺义改善人群的居住痛点。

作为龙湖新一代高端改善产品，御湖境的到来不仅汇聚了顺义主城区核心城市资源，更是在景观创新、产品打造、户型设计上有所突破，为改善群体提供了置业样本。

御湖境项目汇聚了顺义主城区核心城市资源，并在景观、产品、户型上均有所突破。

汇聚顺义主城稀缺资源，契合新一代塔尖需求

单从地块来说，御湖境所在地块位于顺义主城区核心地段，距地铁15号线石门站仅800米，乘坐8站便可达望京，是顺义主城区近10年内唯一新增的土地供应，地段稀缺可见一斑。

主城区意味着咫尺繁华，御湖境所在周边配套完善，在距离项目约1公里分布有国泰、华联、新世界三大地标商业；同时，项目西侧紧邻主城滨水景观河，外部三大公园环伺。

为了不辜负这块稀缺土地，龙湖引入了新一代高端产品系御湖境，这也是御湖境产品系首次落户北京。

为了凸显改善型产品的要义，龙湖在这片6.9万平方米的土地上打造了容积率仅1.6纯洋房社区，营造出改善人居的浓厚氛围。

据记者了解，在规划上，为了营造出御湖境高端产品系所拥有的礼序、规制与空间感，龙湖不惜牺牲一栋楼的货值利润，为社区的营造提供了奢阔的空间，所以才形成了独树一帜的180米归家礼序中轴以及4个超7000平方米的社区中央花园。

因为御湖境立足于改善人居，从土地获取、产品规划、景观打造、户型设计等瞄准改善类置业的需求，致力于打造顺义区高端住宅产品的典范之作。

“大师”执笔，革新人居生活场域

在建筑立面上，御湖境遵循劳斯莱斯库里南的流线美学，横向舒展的轻盈设计配合石材基座，兼具上层的轻盈和底层的沉稳，用艺术的笔触，柔美的流线，打造城市先锋建筑；纵向的线条感与库里南格栅同源，汲取希腊古典时期艺术巅峰代表作帕特农神庙柱序感。龙湖御湖境的每一处建筑肌理、每一个线条层次都融入了美学的考究，将引领和带动城市界面的新一轮革新。

御湖境项目汲取劳斯莱斯库里南的奢华美学，打造极简主义的先锋建筑。

作为“园林大师”，龙湖的景观打造常常为业内称道。此次，御湖境项目秉承龙湖29载园林大师的修为，遵循“尊享及无界”的理念，规划了“一轴、一环、四园”的园林布局；汲取“山泉光水林”的自然意境，打造云松玉陛、星月飞瀑、鎏光艺廊、御湖汀兰、万象森境五重180米“奢美礼遇中轴”。其中，借鉴宝格丽设计手法，将意向手法物理化表达，凸显五大景观主题，可谓是创新手笔。

御湖境项目汲取“山泉光水林”的自然意境，打造五重180米“奢美礼遇中轴”。

其中，以星月飞瀑为例，在社区会所的下沉庭院中，高处落水跃入星光璀璨水面，好似银河与繁星，波光粼粼。而流光溢彩的光之长廊，打造充满礼仪感的迎宾水轴，立面的光与平面的水交相辉映，洗去浮躁与喧嚣。

在中轴礼序之外，御湖境还规划了“春深花语、仲夏之梦、金秋枫林”等及4个超7000平方米社区中央公园，通过植物四季变化展现自然馈赠下的园区之美，通过自然光景缓慢记录四季变化之中的点滴美学。

此外，御湖境还匠心筑造约800米的超长拾光跑道环，约600平方米“超级龙小湖森林寻宝”主题乐园等，充分考量了全龄运动功能需求。

17.2米超尺度创新设计，重新定义人居尺度

在户型设计上，北京御湖境强调阳光、自然、无界、景观，将自然意趣融于之中，着眼于阳光和通透，达成了南向四功能面宽、270°转角飘窗和全景落地窗等创新设计，赋予“无界”视野。其次引入独立玄关、餐客厨一体、U型厨房等时下潮流设计理念，在融舒适度、阔绰感于一体的同时，达成了90%的高得房率，满足改善型置业者对于“无界”生活的需求。

在室内空间营造上，龙湖御湖境项目充分考虑了室内归家的礼序感、空间的延伸性、各功能空间的交融性，建面约120平方米、143平方米、160平方米、187平方米四个户型的设计注重尺度感、空间感和舒适感的结合。

以187平方米四室两厅三卫户型为例，南向面宽近17.2米的面宽，约8平方米、约1400斤的无边缝大面积采光玻璃，这样的尺度及无缝玻璃的搭配，让阳光可以自由穿梭。